2019西安解除限购 – 西安限购政策2019最新解读

见贤思齐

前两天成都楼市再出新政时，我就有一种很强烈的预感： 西安救市大招应该也在路上了，这几个月高供应量的冲击，新房、二手房热度肉眼可见地下行，西安楼市确实凉了。 今日西安1119新政的出台，主要围绕限购放松，朋友圈欢呼雀跃，感觉一夜楼市能回春，但这次政策究竟有多大作用？利好政策也不是第一次宽松了，市场真的能启动吗？ 壹丨限购资格大放松 西安今年围绕限购松绑的小动作不断：出租换房票、高学历群体定向松绑等都是相关举措，但这两项政策出台后，几近石沉大海，市场并未有波浪。 这次限购政策调整终于放开手脚了，调整有四： 第一，从市外迁入本市且在住房限购区域内无住房的居民家庭，落户后即可在限购区内购买首套二手住房； 第二，不愿意落户的，持有居住证+连续六个月的社保/个税证明后，可在限购区内购买一套二手住房。 这其实还是西安户籍政策的福利升级，鼓励外地需求落户西安，选择落户的，奖励一张限购区内的二手房房票，不愿落户的也没关系，取居住证后，在缴六个月的税，一样有二手房房票。 从城市发展角度来看，都是为大西安人口总量做贡献，甭管是户籍人口，还是常住人口，通过二手房限购松绑来增加城市人口才是终极目标。 第三，经批准引进的各类人才，限购区内买房，无需提供社保/个税缴纳证明。 结合引进人才落户即买房来看，目前西安的限购政策约等于回到了去年的330政策之前，符合人才认定的，只要肯落户，中专大专学历都能买西安限购区内的新房、二手房。 第四，符合限购条件的二孩及以上家庭，最多在限购区内可购房三套，且视为普通家庭。 这条没什么心意，福州、南京、厦门、成都等多个二线城市早已开始执行，西安这个就是常规抄作业。 搭配三个月前的出租换房票政策，如出租一套+二孩家庭，最多可在西安限购区内拥有四套住宅。 贰丨外围市场松绑，但晚了！ 临潼、沣东上林街道、沣西高桥，马王街道、高新托管的非限购区域不再列入住房限购、限售范围。 先弄清两个容易混淆的概念。 △沣东上林街道范围示意 第一，沣东上林街道可以理解为西咸能金区地界，该区域于去年830与沣西高桥、马王街道纳入限购范围。近十五个月后，终于松绑，不在计入西安限购、限售阵营中。 第二，高新托管的非限购区域，其实是说给高新CID听的。高新三期扩容时，托管了雁塔、长安、鄠邑等街镇，CID长安、雁塔地界限购，CID鄠邑地界不限购，跟以往并无调整。 外围市场其实早该放松了，尤其是被2019年620政策纳入限购区域的临潼。 外围区域的限购本身就没多大的意义，同理现在解除的意义也不大，主城区温度都不够，指望限购限售放松，就能救活这么外围市场？显然是想多了。 而且在外围市场限购的很长一段时间里，都有渠道可以解决购房名额的渠道。 核心问题是全市需求的疲软以及主城区供应的扎堆，现在叠加限购政策的再放松，又是一波对整个外围市场的冲击，大家更容易获取房票了，必然是优先在限购区域选筹。 外围市场要想稳住，还是得主动降价，主动创造和主城区的价差，主动做更好的产品和服务，才会有购房需求光临。 叁丨中看，或许不中用？ 今日突发的1119西安新政，最给力的政策就是二手房限购宽松。而这和前几日的带押过户其实都是在刺激二手房交易。还记得我们之前说过什么嘛？现在市场这么难，刚需不会在没有上涨预期的时候轻易出手，豪宅客户该买买市场无关影响，那救市的核心就在改善中腰力量，可改善怎么改，大家钱都在房子里，必须要引进更多二手房需求，刺激二手房流通，让改善卖出二手房才能买新房，新房有成交才有一切。这个楼市堵点必须打通。 此举有利于化解挤压的二手房库存，各家门户网站西安的挂牌数据多在11万+、12万+，有上升趋势，而成交量又越来越低，真要等到像成都、重庆18万+二手房挂牌量的时候，那市场就太难拉了。 所以这条对于地段较好房龄较新的二手房是个利好，但整体市场还要看二手房成交数据，从政策到市场表现没有那么快。 而且我们知道这波周期不仅仅要引需求还要拉信心，而这不光是楼市还有经济问题。这也不是放松购房名额就能解决的，二套高首付、利率，商转公，契税补贴……不见真金白银的让利，购房者恐很难主动买单。 只有经济增长和消费信心才能接得住不断宽松的需求面，如果光想着怎么花15亿，那大家更不敢出门消费了。